전월세 계약 시 확인해야 할 10가지 - 사회초년생 필수 가이드

첫 전월세 계약, 무엇을 확인해야 할까?

"드디어 독립이다!", "내 집은 아니지만 내 공간을 가지게 됐어"

사회초년생에게 첫 전월세 계약은 설레면서도 두려운 순간입니다. 계약서에 도장을 찍는 순간, 수백만원에서 수천만원이 오가기 때문입니다.

하지만 전월세 계약을 제대로 알지 못해 피해를 보는 경우가 많습니다.

흔한 피해 사례:

• 보증금을 못 돌려받음
• 깡통전세 피해
• 계약서에 없는 추가 비용 청구
• 집주인과 분쟁
• 집 상태가 계약 전과 다름

이런 피해를 막으려면 계약 전에 철저히 확인해야 합니다. 이 글에서는 전월세 계약 시 반드시 체크해야 할 10가지를 순서대로 알려드리겠습니다.

전월세 계약의 기본 이해

전세와 월세의 차이

전세:

• 목돈(보증금)을 맡기고 월세 없이 거주
• 계약 종료 시 보증금 전액 반환
• 2년 계약이 일반적

월세:

• 적은 보증금 + 매달 월세 납부
• 계약 종료 시 보증금만 반환
• 1년 또는 2년 계약

반전세:

• 전세와 월세의 중간
• 전세보다 적은 보증금 + 적은 월세

계약의 종류

일반 계약:

• 집주인과 직접 계약
• 가장 일반적

전대차 계약:

• 원래 세입자가 집주인 동의하에 재임대
• 리스크 높음, 주의 필요

전월세 보호법

주택임대차보호법으로 세입자를 보호합니다.

주요 내용:

• 계약 갱신 청구권 (1회, 최대 2년)
• 전월세 상한제 (5% 이내 인상)
• 전입신고 + 확정일자로 보증금 보호
• 소액임차인 보호 (일정 금액까지 우선 변제)

계약 전 확인사항 10가지

1. 등기부등본 확인 (필수 중의 필수)

등기부등본은 집의 이력서입니다. 반드시 확인해야 합니다.

등기부등본 보는 법

인터넷 등기소에서 1,000원에 발급받을 수 있습니다.

표제부:

• 집의 주소, 면적, 구조 확인

갑구:

• 소유자 정보
• 가압류, 가등기 등 권리 제한 확인

을구:

• 근저당, 전세권 등 담보 정보

체크 포인트

소유자 확인:

• 계약하려는 사람이 진짜 소유자인가?
• 집주인 신분증과 등기부등본의 이름 일치 확인

근저당 확인:

• 근저당 금액이 얼마인가?
• 집값의 70% 이상이면 위험 신호

예시:

• 집값 3억원
• 전세 보증금 2억원
• 근저당 2억 5,000만원
• 위험: 집주인이 대출을 못 갚으면 집이 경매로 넘어가고 보증금 못 받을 수 있음

안전한 기준:

• (근저당 + 전세 보증금) < 집값의 70%에서 80%

가압류, 가등기:

• 있으면 절대 계약 금지
• 법적 분쟁 중이라는 신호

임차권 등기:

• 이전 세입자가 보증금 못 받아서 등기한 경우
• 위험 신호

경매 정보:

• 대법원 경매 정보에서 해당 주소 검색
• 경매 진행 중이면 계약 금지

2. 전입신고와 확정일자 받기

계약 후 즉시 해야 할 가장 중요한 절차입니다.

전입신고

언제: 이사한 당일 또는 익일 어디서: 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 준비물: 신분증, 계약서

효력:

• 대항력 발생 (다음날 0시부터)
• 보증금을 보호받을 권리 생김

확정일자

언제: 계약 당일이 가장 좋음 어디서: 주민센터, 등기소, 은행 비용: 무료

효력:

• 우선변제권 (경매 시 우선 보증금 받음)

전입신고 vs 확정일자

전입신고만: 대항력만 있음 (쫓겨나지 않음) 확정일자만: 우선변제권만 있음 (돈은 받지만 대항력 없음) 둘 다: 완벽한 보호

중요: 전입신고와 확정일자는 같은 날 받는 것이 가장 안전합니다.

3. 집 상태 꼼꼼히 확인하기

계약 전에 집을 직접 방문해서 확인해야 합니다.

체크리스트

벽지, 장판:

• 찢어진 곳, 얼룩 확인
• 사진 찍어두기

곰팡이, 누수:

• 벽 모서리, 천장, 화장실 확인
• 장마철에 보는 것이 가장 정확
• 곰팡이 심하면 건강 문제

보일러, 에어컨:

• 작동 확인
• 고장 시 수리 비용 누가 부담할지 확인

수압, 배수:

• 수도꼭지 틀어서 수압 확인
• 배수구에 물 흘려서 막힘 확인

창문, 문:

• 잠금장치 확인
• 틈새풍 확인
• 방범창 상태

전기:

• 콘센트 개수와 위치
• 차단기 확인

인터넷:

• 인터넷 설치 가능 여부
• 광랜인지 확인

소음:

• 낮과 밤에 각각 방문해서 소음 확인
• 위층, 옆집 소음
• 거리 소음

채광:

• 남향인지 확인
• 햇빛이 잘 드는지
• 주변 건물에 가려지지 않는지

주차:

• 주차 가능 여부
• 주차 공간 크기
• 주차비 포함인지

특약 사항에 명시:

• "계약 시점의 집 상태 유지"
• "입주 시 벽지, 장판 새것으로 교체"
• "보일러 고장 시 집주인 부담"

이렇게 명시하지 않으면 나중에 다툼의 여지가 있습니다.

4. 관리비 확인하기

월세에 관리비가 포함인지 별도인지 확인해야 합니다.

관리비 항목

기본 관리비:

• 청소비, 경비비, 승강기 유지비
• 월 5만원에서 15만원

개별 사용료:

• 전기, 수도, 가스
• 사용량에 따라 다름

기타:

• 인터넷, TV
• 주차비

질문 사항:

• 관리비가 월세에 포함인가?
• 평균 관리비가 얼마인가?
• 난방비는 별도인가?
• 겨울철 난방비는 얼마나 나오나?

예시:

• 월세 50만원 (관리비 별도)
• 관리비 10만원
• 겨울철 난방비 15만원
• 실제 월 지출: 75만원

관리비 폭탄을 피하려면 이전 세입자의 고지서를 보여달라고 요청하세요.

5. 계약서 작성 꼼꼼히 하기

계약서는 법적 효력이 있는 중요한 문서입니다.

계약서 필수 항목

기본 정보:

• 집주인(임대인) 이름, 주민등록번호
• 세입자(임차인) 이름, 주민등록번호
• 부동산 주소, 면적

금액:

• 보증금
• 월세 (해당 시)
• 관리비 포함 여부

계약 기간:

• 시작일
• 종료일
• 보통 2년

특약 사항:

• 수리, 교체 사항
• 중개수수료 부담
• 기타 합의 사항

도장:

• 집주인 도장
• 세입자 도장
• 공인중개사 도장 (중개 거래 시)

주의사항

공란 없이 작성:

• 빈칸은 "해당 없음"으로 채우기
• 금액은 숫자와 한글 병기

특약 사항 활용:

• 구두로 약속한 모든 것을 특약에 명시
• "벽지 새로 바름", "보일러 수리" 등

계약서 2부 작성:

• 집주인 1부, 세입자 1부
• 사진 찍어서 보관

날짜 정확히:

• 계약일, 잔금일, 입주일 명확히

6. 중개수수료 확인하기

부동산 중개수수료는 법으로 정해져 있습니다.

중개수수료 요율

5천만원 미만: 0.5% (최대 20만원) 5천만원 이상 1억원 미만: 0.4% 1억원 이상 3억원 미만: 0.3% 3억원 이상 6억원 미만: 0.4%에서 0.5% 6억원 이상: 0.9% 이내

예시:

• 전세 1억원: 중개수수료 0.3% = 30만원
• 월세 보증금 5천만원 + 월세 50만원: (5천만원 + 50만원 x 100) x 0.4% = 40만원

누가 부담:

• 보통 집주인과 세입자가 반반 부담
• 협상 가능

주의:

• 법정 요율 이상 요구하면 거부 가능
• 영수증 반드시 받기

7. 입주 전 사진 찍어두기

입주 당일 집 상태를 사진으로 남겨야 합니다.

사진 찍을 곳

전체:

• 방, 거실, 주방, 화장실 전체 사진

세부:

• 벽지 찢어진 곳
• 장판 손상된 곳
• 문 흠집
• 기존 곰팡이
• 전등, 수도꼭지

가전제품:

• 보일러, 에어컨 상태
• 작동 확인 영상

이유:

• 퇴거 시 원상복구 분쟁 방지
• "원래 이랬어요" 증거

사진은 날짜가 찍히도록 하고, 클라우드에 백업하세요.

8. 보험 가입하기

화재, 도난 등에 대비한 보험이 필요합니다.

임차인 화재보험

보장 내용:

• 화재로 집이 손상된 경우 배상 책임
• 본인 가재도구 손해 보장

보험료:

• 연 2만원에서 3만원
• 매우 저렴

필수 이유:

• 화재 발생 시 집주인에게 배상 책임
• 보증금 이상 손해 시 추가 부담

가입 방법:

• 인터넷 보험사
• 부동산에서 추천
• 은행에서 가입

가재도구 보험

보장 내용:

• 도난, 화재로 본인 물건 손해 시 보상

보험료:

• 연 5만원 정도

선택 사항:

• 비싼 물건 많으면 가입 추천

9. 재계약 조건 미리 알아두기

2년 후 재계약 시 조건을 미리 알아야 합니다.

계약 갱신 청구권

세입자의 권리:

• 1회에 한해 2년 연장 요구 가능
• 집주인은 정당한 사유 없이 거절 불가

조건:

• 계약 종료 6개월 전부터 2개월 전까지 요청
• 월세 인상은 5% 이내

예시:

• 전세 2억원으로 2년 계약
• 2년 후 재계약 요청
• 집주인은 최대 2억 1,000만원까지만 인상 가능

거절 사유:

• 집주인이 직접 살아야 할 경우
• 재건축, 재개발
• 3개월 이상 월세 연체

재계약 전략:

• 계약 6개월 전에 미리 의사 표시
• 주변 시세 확인
• 인상률 협상

10. 계약 해지 절차 알아두기

중도 해지나 만기 해지 절차를 알아야 손해를 보지 않습니다.

만기 해지

퇴거 통보:

• 최소 1개월 전 집주인에게 통보
• 문자보다는 내용증명 추천

보증금 반환:

• 퇴거일로부터 즉시 반환 의무
• 지연 시 지연이자 청구 가능

원상복구:

• 정상적인 사용 흔적은 복구 의무 없음
• 고의적인 파손만 복구

집 상태 확인:

• 집주인과 함께 최종 확인
• 입주 시 찍은 사진과 비교

중도 해지

원칙:

• 계약 기간 내 해지는 위약금 발생 가능
• 보통 월세 1개월에서 2개월분

예외:

• 집주인이 동의하면 위약금 없이 가능
• 다음 세입자를 구해주면 무료

전략:

• 중도 해지 가능성 있으면 계약 시 특약에 명시
• "6개월 이후 중도 해지 시 위약금 면제"

보증금 못 받을 때

대응 방법:

• 내용증명 발송
• 임차권 등기
• 소액사건 재판
• 경매 신청

예방:

• 계약 전 등기부등본 철저히 확인
• 전입신고 + 확정일자 즉시 받기

전월세 계약 타임라인

계약 1개월 전

집 알아보기:

• 부동산 방문, 직방, 다방 등 활용
• 최소 5곳 이상 비교

계약 2주 전

마음에 드는 집 방문:

• 낮과 밤 각각 방문
• 주변 환경 확인 (편의점, 대중교통)

계약 1주 전

등기부등본 확인:

• 인터넷 등기소에서 발급
• 근저당, 가압류 확인

집주인 신분 확인:

• 신분증 확인
• 등기부등본과 대조

계약 당일

계약서 작성:

• 꼼꼼히 읽기
• 특약 사항 명시
• 도장 날인

계약금 지불:

• 보통 보증금의 10%
• 영수증 받기

확정일자 받기:

• 계약 즉시 주민센터 또는 은행

잔금일 (보통 계약 2주 후)

잔금 지불:

• 보증금 잔액 입금
• 영수증 받기

열쇠 받기:

• 현관 비밀번호 변경

전입신고:

• 즉시 주민센터 또는 정부24

입주 당일

집 상태 사진:

• 구석구석 촬영
• 날짜 포함

집주인과 최종 확인:

• 가전제품 작동
• 수리 필요 사항

보험 가입:

• 화재보험 가입

자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 계약금만 내고 계약 취소하면?

계약금을 포기하면 계약 취소 가능합니다. 하지만 집주인도 계약금의 2배를 돌려주면 취소할 수 있습니다.

Q2. 집주인이 보증금을 못 돌려준다면?

전입신고와 확정일자가 있다면 법적으로 보호받을 수 있습니다. 임차권 등기, 소액사건 재판, 경매 신청 등의 방법이 있습니다.

Q3. 월세를 깎을 수 있나요?

협상 가능합니다. 비수기(여름, 겨울)에 계약하거나, 장기 계약을 제안하면 깎을 수 있습니다.

Q4. 집주인이 갑자기 집을 팔면?

새 집주인에게도 계약은 유효합니다. 전입신고와 확정일자가 있으면 보호받습니다.

Q5. 부동산 없이 직거래 가능한가요?

가능합니다. 하지만 계약서 작성, 등기부등본 확인 등을 직접 해야 하므로 초보자에게는 추천하지 않습니다.

Q6. 깡통전세란?

집값보다 전세 보증금이 높거나 비슷한 경우입니다. 집주인이 대출을 못 갚으면 경매로 넘어가고 보증금을 못 받을 수 있습니다.

Q7. 소액임차인이란?

보증금이 일정 금액 이하인 세입자입니다. 서울은 1억 6,500만원 이하, 지방은 더 낮습니다. 경매 시 우선 변제받을 수 있습니다.

전월세 사기 예방하기

주의해야 할 사기 유형

가짜 집주인:

• 집주인 행세하는 사기꾼
• 대응: 신분증과 등기부등본 반드시 확인

이중 계약:

• 같은 집에 여러 사람과 계약
• 대응: 계약 즉시 전입신고와 확정일자

깡통전세:

• 보증금보다 근저당이 많은 집
• 대응: 등기부등본 확인, (근저당 + 보증금) < 집값의 80%

전대차 사기:

• 원래 세입자가 집주인 동의 없이 재임대
• 대응: 집주인에게 직접 확인

사기 예방 체크리스트

집주인 신분증 확인 등기부등본 확인 근저당 금액 확인 경매 정보 확인 전입신고 + 확정일자 즉시 계약서 2부 작성 영수증 받기 사진 증거 남기기

의심스러우면:

• 계약하지 않기
• 한국공인중개사협회 상담 (1588-4742)
• 경찰서 신고

마치며

첫 전월세 계약은 누구나 긴장되고 어렵습니다. 하지만 이 글에서 알려드린 10가지만 체크하면 안전하게 계약할 수 있습니다.

가장 중요한 것 3가지:

1. 등기부등본 확인 (근저당, 가압류)
2. 전입신고 + 확정일자 (즉시)
3. 계약서 꼼꼼히 작성 (특약 사항)

조금 번거롭더라도 꼼꼼히 확인하세요. 수백만원, 수천만원이 걸린 중요한 계약입니다.

의심스럽거나 이해 안 되는 부분은 부동산에 질문하고, 주변 어른들에게 조언을 구하세요. 혼자 결정하지 마세요.

안전한 계약으로 행복한 독립 생활을 시작하세요!